千葉県内の不動産投資、今回は「市川市」に焦点をあて、不動産投資に必要な情報を収集・分析していきたいと思います。
調べる内容は以下の通り。
- 地域情報（空き家の状況・治安・子育て環境）
- 人口（人口推移・将来人口）
- 不動産価格の動向（地価・平均家賃）
- 賃貸需要・資産価値
- 交通情報（路線・高速）
- その他
「市川市で不動産投資」をお考えの方にとって、有益な情報があれば幸いです。
市川市の概要、特性
空室は不動産投資の最大のリスクのひとつです。
そこで「市川市」の住宅の稼働状況を測る目安として、、「市川市」の空き家率から見ていきましょう。
空き家率の推移
下記が平成10年から25年、5年毎の「市川市」の空き家率・空き家件数の推移です。
平成10年：11.1％（22310戸）
平成15年：10.7％（23710戸）
平成20年：11.6％（26660戸）
平成25年：12.6％（31880戸）
市川市の空き家件数、空き家率ともに上昇を続けています。
同様に賃貸用住宅の空き家件数も上昇傾向にあります。
平成15年：16810戸
平成20年：19100戸
平成25年：20120戸
市川市の空き家対策は維持管理や相談対応が中心のようです。
刑法犯認知件数の推移
賃貸需要や資産価値に大きな影響を与えるのが、住環境です。
そこで市川市の住環境の目安として、犯罪件数（刑法犯認知件数）を見ていきましょう。
過去の犯罪件数は下記になります。
平成15年：14,054件
平成20年：7,883件
平成25年：5,525件
平成26年：5,246件
平成27年：4,893件
平成28年：4,212件
市川市の刑法犯認知件は減少傾向にあり、平成15年から28年までに70％程度減少しています。
市川市では防犯パトロール実施、防犯カメラ設置、自主防犯活動の支援、犯罪情報提供などの防犯対策に取り組んでいます。
今後も治安の改善に期待できるでしょう。
待機児童数の推移
ファミリー層を視野に入れた不動産投資を行う場合、子どもがいる世帯がメインターゲットになります。
また子育て世帯で仕事との共立を希望する世帯も増加しているため、待機児童対策は注目すべき項目でしょう。
では子育て世帯が住みやすい街であるかのひとつの指針になる待機児童について見ていきましょう。
過去の待機児童数は下記になります。
平成25年：336人
平成26年：297人
平成27年：373人
平成28年：514人
平成29年：576人
市川市の待機児童数は2年連続千葉県内ワースト1となっています。
次に市川市の不動産価格の動向について考察していきましょう。
市川市の不動産価格
不動産投資の出口戦略にも関わってくる不動産の価格動向について見ていきましょう。
まず市川市の地価は、千葉県内2位、全国43位となっています。
最高坪単価は1991年の345万円でしたが、2016年は25％程度の86万円で推移しています。
現在までの地価動向
では最近の地価の変動を見てみましょう。
1994年以降、地価が下降した年が多く見られますが、1997年（5.22％）、2006年（4.99％）、2007年（11.22％）、2007年（5.34％）は上昇しました。
ここ3年の動向は、2014年（1.72％）、2015年（1.62％）、2016年（-0.66％）と緩やかな動向が続いています。
またエリア別の動向を見ると、
上昇した地区
二俣新町エリア（9.6％）、、 下総中山エリア（2.04％）京成八幡エリア（2.02％）、市川塩浜エリア（1.58％）、市川真間エリア（1.45％）、妙典エリア（0.86％）、国府台エリア（0.41％）、市川大野エリア（0.41％）、船橋法典エリア（％）
変化なしの地区
秋山エリア、松飛台エリア、北国分エリア
下降した地区
原木中山エリア（－5.31％）、菅野エリア（－3.62％）、市川駅エリア（－1.87％）、行徳エリア（－1.19％）、本八幡エリア（－0.31％）、矢切エリア（－0.15％）、南行徳エリア（－0.12％）
上昇したエリアが最も多くなりましたが、全体的には緩やかな動向となっています。
賃料相場
では市川市の家賃相場はどうなっているでしょうか？部屋のサイズ別に見ていきましょう。
ホームズ家賃相場情報によると、下記ととなります。
1R～1DK：3位
1LDK～2DK：3位
2LDK～3DK：2位
3LDK～4DK：4位
平均して上位にランクしています。
市川市の交通・アクセス
では市川市の電車状況はどうなっているでしょうか？
市川市内には16駅あり、JR（武蔵野線、総武本線、総武線、京葉線）、東京メトロ東西線、都営新宿線、京成本線、北総鉄道北総線の利用が可能です。
JR武蔵野線：市川大野駅
JR総武本線：市川駅
JR総武線：市川駅、本八幡駅
JR京葉線：市川塩浜駅、二俣新町駅
東京メトロ東西線：行徳駅、妙典駅、南行徳駅
都営新宿線：本八幡駅
京成本線：京成八幡駅、市川真間駅、菅野駅、鬼越駅、国府台駅
北総鉄道北総線：北国分駅、大町駅
複数路線が利用できる駅は市川駅、本八幡駅となります。。
市川市の人口推移
少子高齢化、人口減少、空室問題など・・・不動産投資における大きなリスクと考えれます。
そしてこれらのリスクはすべて「人口」に起因する問題と言えるでしょう。
それでは市川市の人口動向を見ていきましょう。
現在までの人口状況
最近3年間の人口は、2015年：472,978人、2016年：476,583人、2017年：480,903人となっています。
また1990年から2010年までの5年毎の人口推移は下記となります。世帯人員数の推移とあわせてご確認下さい。
人口推移
1990年：436,596人
1995年：440,555人
2000年：448,642人
2005年：466,608人
2010年：474,710人
1世帯あたりの人員
2000年：2.32人
2005年：2.24人
2010年：2.15人
2015年：2.11人
増加を続けてきた市川市の人口は、ここ数年は横ばいでに推移となっています。
また1世帯あたりの人員は緩やかに減少しています。
次に年齢3区分別人口を見ていきましょう。
年齢3区分別人口※2005・2010・2015年
年少人口：13.4％→13.1％→12.6％
生産年齢人口：73.2％→70.4％→67.4％
老齢人口：13.3％→16.5％→20.0％
少子高齢化が進んでいることがわかります。
今後人口推計
では今後の人口推移はどうでしょうか。
下記は国立社会保障・人口問題研究所（以下、社人研）による2020年～2040年までの市川市の人口将来推計と年齢3区分別人口（割合）となります。
社人研による将来人口推計
2020年：462245人
2025年：450280人
2030年：434930人
2035年：416650人
2040年：396403人
年齢3区分別人口※2020年～40年の5年毎
年少人口：10.9％→10.2％→9.3％→8.9％→8.8％
生産年齢人口：62.4％→61.4％→59.8％→56.8％→52.7％
老齢人口：26.7％→28.4％→30.9％→34.3％→38.5％
市川市の人口は今後も減少する予測です。
また年齢3区分別人口からは、さらなる少子高齢化が予測されています。
次に市川市による将来人口を見ていきましょう。
市川市推計※市民希望達成のシナリオ
2020年：468,489人
2025年：463,075人
2030年：457,209人
2035年：449,425人
2040年：439,091人
年齢3区分別人口※2020年～40年の5年毎
年少人口：11.9％→11.9％→12.4％→13.0％→13.2％
生産年齢人口：65.9％→65.0％→63.0％→60.0％→56.6％
老齢人口：22.1％→23.1％→24.6％→27.0％→30.2％
市川市推計も同様に減少が続く予測です。また年齢3区分別人口も社人研同様に少子高齢化の予測です。
市川市で行う不動産投資の将来性
これらのデータを元に市川市が不動産投資エリアとしては適しているか考察していきましょう。
不動産投資と人口問題
各データをまとめると下記になります。
社人研のデータ：減少
市川市のデータ：減少
どちらのデータも減少予測ですが、その数値にはかなりの差が見られます。
仮に社人研の予測を優先すると、17％以上の人口減少予測となります。
これは賃貸需要に大きな影響を当たることが考えられます。
そのため、立地条件を厳しく物件選定を行うことや物件設備を差別化するなどの特色をつけるなどの必要性を感じます。
ただし、市川市では人口減少対策への取り組みをスタートしたため、今後の動向を注視してみてはいかがでしょうか。
不動産投資と交通
では市川市の交通に関してはどうでしょうか？
市川市から東京駅方面へのアクセスは良いと言えるでしょう。
本八幡駅から東京駅まで30分以内ですので、通勤や通学に便利な地域と言えます。
不動産投資と不動産価格
では不動産価格をみていきましょう。
市川市の千葉県内でのランキングは地価は2位、平均賃料は2位（～4位）となります。
地価と賃料のバランスがとれた地域と言えるでしょう。
また2016年の取引では、本八幡駅周辺で383万円、市川駅周辺で314万円と高値での取引が確認できます。
市川市の不動産投資
以上、市川市の特性、人口、交通、地価について調査してきました。
これらの情報を要約すると市川市は・・・
- 市川市の人口は減少傾向。
- 少子高齢化、核家族化が進む。
- 市川市の空き家率・空き家件数ともに上昇・増加傾向。
- 犯罪発生件数は減少傾向。
- 地価は緩やかな動向。
となります。
着目するポイントや重要視するポイントは人によって異なりますが、市川市は不動産投資エリアとして面白い地域と言えるのではないでしょうか？
※市川市、国立社会保障・人口問題研究所、土地代データ、平成25年住宅・土地統計調査を参考に記事を作成しています。