千葉県内の不動産投資、今回は「野田市」に焦点をあて、不動産投資に必要な情報を収集・分析していきたいと思います。
調べる内容は以下の通り。
- 地域情報（空き家の状況・治安・子育て環境）
- 人口（人口推移・将来人口）
- 不動産価格の動向（地価・平均家賃）
- 賃貸需要・資産価値
- 交通情報（路線・高速）
- その他
「野田市で不動産投資」をお考えの方にとって、有益な情報があれば幸いです。
野田市の概要、特性
空室は不動産投資の最大のリスクのひとつです。
そこで「野田市」の住宅の稼働状況を測る目安として、、「野田市」の空き家率から見ていきましょう。
空き家率の推移
下記が平成10年から25年、5年毎の「野田市」の空き家率・空き家件数の推移です。
平成10年：10.2％（4450戸）
平成15年：10.1％（5500戸）
平成20年：13.0％（8340戸）
平成25年：9.6％（6220戸）
野田市の空き家件数・空き家率ともに、平成20年に大きく上昇しましたが、平成25年には大幅に改善されました。
また賃貸用住宅の空き家件数の推移は下記となります。
平成15年：2410戸
平成20年：4580戸
平成25年：2880戸
野田市の空き家対策は空家の適正管理に加え、空家バンク制度の実施、空家等改修工事の一部助成といった取り組みが開始されています。
今後の動向に期待してみてはいかがでしょうか？
刑法犯認知件数の推移
不動産投資を行なう上で、投資先エリアの治安の良し悪しは賃貸需要や資産価値などに影響を与える可能性があります。
では野田市は安心して暮らせる街であるかどうかの基準となる犯罪件数（刑法犯認知件数）を見ていきましょう。
過去の犯罪件数は下記になります。
平成15年：3,455件
平成20年：2,555件
平成25年：2,157件
平成26年：1,835件
平成27年：1,575件
平成28年：1,226件
野田市の刑法犯認知件は現在も減少を続け、平成15年から65％程度減少していることがわかります。
野田市では防犯パトロール実施、防犯カメラ設置、防犯相談の実施などの防犯対策に取り組んでいます。
今後も治安の改善に期待できるでしょう。
また平成28年実施の第15回野田市民意識調査、「防犯面」に関する調査では、
良い・まあ良い：24.7％
普通：53.2％
あまり良くない・悪い：19.6％
との結果が報告されています。
そして「野田市の定住意識」に関する調査では、
肯定的な意見：71.3％
否定的な意見：14.0％
と、野田市に住み続けたいという意見が多くなっています。
待機児童数の推移
ファミリー層を視野に入れた不動産投資を行う場合、子どもがいる世帯がメインターゲットになります。
また子育て世帯で仕事との共立を希望する世帯も増加しているため、待機児童対策は注目すべき項目でしょう。
では子育て世帯が住みやすい街であるかのひとつの指針になる待機児童について見ていきましょう。
過去の待機児童数は下記になります。
平成23年：人
平成24年：0人
平成25年：6人
平成26年：16人
平成27年：10人
平成28年：0人
平成29年：0人
野田市は2年連続で待機児童ゼロを達成しています。
次に野田市の不動産価格の動向について考察していきましょう。
野田市の不動産価格
不動産投資の出口戦略にも関わってくる不動産の価格動向について見ていきましょう。
まず野田市の地価は、千葉県内14位、全国316位となっています。
最高坪単価は1991年の87万円でしたが、2017年は21.8％程度の19万円で推移しています。
現在までの地価動向
では最近の地価の変動を見てみましょう。
1992年以降は現在に至るまで、野田市の地価は下降を続けいます。
ここ4年の動向も、2014年（-0.52％）、2015年（-0.71％）、2016年（-0.34％）、2017年（-1.0％）と緩やかな下降が続いています
また地域別の動向を見ると、
上昇した地区
なし
下降した地区
梅郷エリア（－1.17％）、川間エリア（－1.13％）、七光台エリア（－1.13％）、運河エリア（－0.73％）、 清水公園エリア（－0.56％）、愛宕エリア（－0.49％）、野田市駅エリア（－0.12％）
すべてのエリアで下降しました。
賃料相場
では野田市の家賃相場はどうなっているでしょうか？部屋のサイズ別に見ていきましょう。
ホームズ家賃相場情報によると、下記ととなります。
1R～1DK：34位
1LDK～2DK：28位
2LDK～3DK：32位
3LDK～4DK：22位※データがある中では最下位
全体的にランクは低くなっています。
野田市の交通・アクセス
では野田市の電車状況はどうなっているでしょうか？
野田市内には6駅あり、東武野田線のみ利用が可能です。
東武野田線：愛宕駅、川間駅、梅郷駅、清水公園駅、七光台駅、野田市駅
複数路線が利用できる駅はありません。
野田市の人口推移
少子高齢化、人口減少、空室問題など・・・不動産投資における大きなリスクと考えれます。
そしてこれらのリスクはすべて「人口」に起因する問題と言えるでしょう。
それでは野田市の人口動向を見ていきましょう。
現在までの人口状況
最近3年間の人口は、2015年：155,610人、2016年：153,473人、2017年：153,228人となっています。
また1990年から2010年までの5年毎の人口推移は下記となります。世帯人員数の推移とあわせてご確認下さい。
人口推移
1990年：113,061人
1995年：118,771人
2000年：121,262人
2005年：153,375人
2010年：157,183人
1世帯あたりの人員
2000年：2.91人
2005年：2.75人
2010年：2.57人
2015年：2.41人
野田市の人口は、現在緩やかな減少傾向にあります。
また1世帯あたりの人員は年々減少を続けています。
次に年齢3区分別人口を見ていきましょう。
年齢3区分別人口※2005年～2015年までの5年ごと
年少人口：14.1％→13.2％→13.2％→12.6％
生産年齢人口：71.9％→69.3％→64.9％→59.7％
老齢人口：14.0％→17.5％→21.9％→27.7％
少子高齢化が進んでいることがわかります。
今後人口推計
では今後の人口推移はどうでしょうか。
下記は国立社会保障・人口問題研究所（以下、社人研）による2020年～2040年までの野田市の人口将来推計と年齢3区分別人口（割合）となります。
社人研による将来人口推計
2020年：155327人
2025年：152493人
2030年：148270人
2035年：143088人
2040年：137448人
年齢3区分別人口
年少人口：12.3％→11.5％→10.9％→10.7％→10.7％
生産年齢人口：57.5％→57.5％→57.9％→57.5％→55.3％
老齢人口：30.2％→31.0％→31.2％→31.8％→34.0％
野田市の人口は減少する予測です。
また年齢3区分別人口は、高齢化が進みますが、生産年齢人口が横ばいで推移が予測されています
次に野田市による将来人口を見ていきましょう。
野田市推計※は野田市総合計画を基本とする人口推計
2020年：155,141人
2025年：153,684人
2030年：151,932人
2035年：143,868人
2040年：136,975人
また地域別のデータ（2015年から2030年までの5年毎）では、
◯増加する地域
南部地区：34,558人→35,957人→36,844人→37,497人
北部地区：26,114人→27,688人→28,809人→29,740人
◯減少する地域
中央地区：26,395人→26,115人→25,566人→24,898人
東部地区：19,407人→19,122人→18,685人→18,174人
川間地区：13,835人→13,756人→13,544人→13,271人
福田地区：9,775人→9,171人→8,493人→7,751人
関宿北部地区：2,701人→2,507人→2,297人→2,067人
関宿中部地区：11,203人→10,584人→9,809人→8,980人
関宿南部地区：13,023人→11,974人→10,842人→9,685人
と、南部地区、北部地区では増加が見込まれています。
野田市で行う不動産投資の将来性
これらのデータを元に野田市が不動産投資エリアとしては適しているか考察していきましょう。
不動産投資と人口問題
各データをまとめると下記になります。
社人研のデータ：減少
野田市のデータ：減少
どちらのデータも、2040年までに10％以上の減少が予測されています。
しかし野田市では人口対策への取り組みを開始しているため、今後の動向に期待してみてはいかがでしょうか。
不動産投資と交通
では野田市の交通に関してはどうでしょうか？
野田市は東武野田線の利用で都内へのアクセスは悪くありません。
野田市駅から上野駅まで45分前後、東京駅まで55分前後ですので、十分通勤や通学圏と言えます。
不動産投資と不動産価格
では不動産価格をみていきましょう。
野田市の千葉県内でのランキングは地価は12位、平均賃料は5位（～10位）となります。
すべての間取りで地価よりも上位ランクとなっています。
また2016年の取引では、本厚木駅周辺で292万円、240万円と高値での取引が確認できます。
野田市の不動産投資
以上、野田市の特性、人口、交通、地価について調査してきました。
これらの情報を要約すると野田市は・・・
- 野田市の人口は減少。
- 高齢化、核家族化が進む。
- 野田市の空き家率・空き家件数は、千葉県平均よりも優秀な数値。
- 犯罪発生件数は減少傾向。
- 定住意向は、定住派が71.3％とかなり高い数値。
- 地価はバルブ以降、下降が続いている。
となります。
着目するポイントや重要視するポイントは人によって異なりますが、野田市は不動産投資エリアとして面白い地域と言えるのではないでしょうか？
※野田市、国立社会保障・人口問題研究所、土地代データ、平成25年住宅・土地統計調査を参考に記事を作成しています。