千葉県内の不動産投資、今回は「松戸市」に焦点をあて、不動産投資に必要な情報を収集・分析していきたいと思います。
調べる内容は以下の通り。
- 地域情報（空き家の状況・治安・子育て環境）
- 人口（人口推移・将来人口）
- 不動産価格の動向（地価・平均家賃）
- 賃貸需要・資産価値
- 交通情報（路線・高速）
- その他
「松戸市で不動産投資」をお考えの方にとって、有益な情報があれば幸いです。
松戸市の概要、特性
空室は不動産投資の最大のリスクのひとつです。
そこで「松戸市」の住宅の稼働状況を測る目安として、、「松戸市」の空き家率から見ていきましょう。
空き家率の推移
下記が平成10年から25年、5年毎の「松戸市」の空き家率・空き家件数の推移です。
平成10年：11.8％（23710戸）
平成15年：12.7％（26940戸）
平成20年：13.1％（29390戸）
平成25年：11.6％（27630戸）
また賃貸用住宅の空き家件数の推移は下記となります。
平成15年：17580戸
平成20年：17770戸
平成25年：17500戸
また松戸市では、適正管理、相談窓口、利活用など幅広い空き家対策への取り組みが確認できます。
刑法犯認知件数の推移
不動産投資を行なう上で、投資先エリアの治安の良し悪しは賃貸需要や資産価値などに影響を与える可能性があります。
では松戸市は安心して暮らせる街であるかどうかの基準となる犯罪件数（刑法犯認知件数）を見ていきましょう。
過去の犯罪件数は下記になります。
平成15年：12,761件
平成20年：7,128件
平成25年：5,996件
平成26年：5,362件
平成27年：4,792件
平成28年：5,107件
松戸市の刑法犯認知件は減少していることがわかります。
松戸市では市民安全対策パトロール事業、防犯カメラ設置などの防犯対策に取り組んでいます。
今後も治安の改善に期待できるでしょう。
また平成26年度の「中核市に関する市民意識調査報告書 」による定住意向に関する調査では、
定住意向あり：77.3％
定住意向なし：8.5％
と、松戸市に住み続けたいという意見が多くなっています。
待機児童数の推移
ファミリー層を視野に入れた不動産投資を行う場合、子どもがいる世帯がメインターゲットになります。
また子育て世帯で仕事との共立を希望する世帯も増加しているため、待機児童対策は注目すべき項目でしょう。
では子育て世帯が住みやすい街であるかのひとつの指針になる待機児童について見ていきましょう。
過去の待機児童数は下記になります。
平成22年度：23人
平成23年度：94人
平成24年度：87人
平成25年度：91人
平成27年度：48人
平成28年度：0人
平成29年度：0人
松戸市の待機児童数は2年連続で待機児童ゼロを達成しています。
次に松戸市の不動産価格の動向について考察していきましょう。
松戸市の不動産価格
不動産投資の出口戦略にも関わってくる不動産の価格動向について見ていきましょう。
まず松戸市の地価は、千葉県内4位、全国84位となっています。
最高坪単価は1991年の237万円でしたが、2016年は24％程度の57万円で推移しています。
現在までの地価動向
では最近の地価の変動を見てみましょう。
1992年以降、松戸市の地価は下降を続けましたが、2006年（1.06％）、2007年（2.93％）、2008年（2.67％）は上昇となりました。
ここ4年の動向は、2013年（-1.47％）、2014年（1.08％）、2015年（0.76％）、2016年（-2.12％）となります。
また地域別の動向を見ると、
上昇した地区
上本郷エリア（0.74％）、常盤平エリア（0.58％）、南流山エリア（0.56％）、北小金エリア（0.55％）、五香エリア（0.29％）
変動なしの地区
北国分エリア、二十世紀が丘エリア、元山エリア、秋山エリア、松飛台エリア
下降した地区
東松戸エリア（－12.24％）、新松戸・幸谷エリア（－9.17％）、みのり台エリア（－3.99％）、八柱エリア（－3.5％）、松戸新田エリア（－2.63％）、松戸駅エリア（－1.02％）、六実エリア（－0.49％）、小金城趾エリア（－0.25％）、矢切エリア（－0.15％）
下降した地区が多く、大きく下落した地区も見られました。
賃料相場
では松戸市の家賃相場はどうなっているでしょうか？部屋のサイズ別に見ていきましょう。
ホームズ家賃相場情報を参考に・・・
1R～1DK：11位
1LDK～2DK：9位
2LDK～3DK：11位
3LDK～4DK：15位
となります。
松戸市の交通・アクセス
では松戸市の電車状況はどうなっているでしょうか？
松戸市内には20駅あり、JR（武蔵野線、常磐線）と私鉄（成田スカイアクセス、新京成電鉄、流鉄流山線、東武野田線、北総鉄道北総線）の利用が可能です。
JR武蔵野線：新松戸駅、東松戸駅、新八柱駅
JR常磐線：松戸駅、新松戸駅、馬橋駅、北松戸駅、北小金駅
成田スカイアクセス：東松戸駅
新京成電鉄：松戸駅、八柱駅、元山駅、常盤平駅、みのり台駅、五香駅、松戸新田駅、上本郷駅
流鉄流山線：馬橋駅、幸谷駅、小金城趾駅
東武野田線：六実駅
北総鉄道北総線：東松戸駅、矢切駅、秋山駅、松飛台駅
複数路線が利用できる駅は松戸駅、東松戸駅となります。
松戸市の人口推移
少子高齢化、人口減少、空室問題など・・・不動産投資における大きなリスクと考えれます。
そしてこれらのリスクはすべて「人口」に起因する問題と言えるでしょう。
それでは松戸市の人口動向を見ていきましょう。
現在までの人口状況
最近3年間の人口は、2015年：487376人、2016年：489717人、2017年：492199人となっています。
また1990年から2010年までの5年毎の人口推移は下記となります。世帯人員数の推移とあわせてご確認下さい。
人口推移
1990年：456210人
1995年：461503人
2000年：465420人
2005年：478102人
2010年：490095人
1世帯あたりの人員
2000年：2.57人
2005年：2.38人
2010年：2.23人
2015年：2.18人
2017年：2.14人
松戸市の人口は一旦減少に転じた後、ここ数年は増加しています。
また1世帯あたりの人員は年々減少を続けています。
次に年齢3区分別人口を見ていきましょう。
年齢3区分別人口※平成2年～22年までの5年ごと
年少人口：18.6％→15.3％→14.1％→13.7％→12.5％
生産年齢人口：74.8％→75.8％→73.6％→69.9％→66.1％
老齢人口：6.7％→8.9％→12.2％→16.4％→21.4％
少子高齢化が進んでいることがわかります。
今後人口推計
では今後の人口推移はどうでしょうか。
下記は国立社会保障・人口問題研究所（以下、社人研）による2020年～2040年までの松戸市の人口将来推計と年齢3区分別人口（割合）となります。
社人研による将来人口推計
2020年：480131人
2025年：468970人
2030年：453365人
2035年：434569人
2040年：414287人
年齢3区分別人口
年少人口：10.8％→10.1％→9.3％→8.9％→8.8％
生産年齢人口：60.0％→59.4％→58.3％→55.8％→52.2％
老齢人口：29.2％→30.5％→32.4％→35.3％→39.0％
松戸市の人口は減少する予測です。
また年齢3区分別人口は、さらに少子高齢化が進行する予測です。
次に松戸市による将来人口を見ていきましょう。
松戸市推計
2020年：490,725人
2025年：491,965人
2030年：491,238人
2035年：490,277人
2040年：490,471人
松戸市推計では現在の人口を維持する数値となり、社人研の予測とはかなり異なる結果となっています。
松戸市で行う不動産投資の将来性
これらのデータを元に松戸市が不動産投資エリアとしては適しているか考察していきましょう。
不動産投資と人口問題
各データをまとめると下記になります。
社人研のデータ：減少
松戸市のデータ：横ばいで推移
また松戸市は「松戸市総合戦略」を策定して、人口減少への対策に取り組みをスタートしています。
今後の動向に注目ください。
不動産投資と交通
では松戸市の交通に関してはどうでしょうか？
松戸市は小田急線の利用で都内へのアクセスは良いと言えるでしょう。
本厚木駅から新宿駅まで45分程と、十分通勤や通学圏と言えます。
不動産投資と不動産価格
では不動産価格をみていきましょう。
松戸市の千葉県内でのランキングは地価は4位、平均賃料は9位（～15位）となります。
すべての間取りで地価よりも低いランクとなっています。
また2016年の取引では、松戸駅周辺で350万円、252万円、新松戸駅周辺でと206万円高値での取引が確認できます。
松戸市の不動産投資
以上、松戸市の特性、人口、交通、地価について調査してきました。
これらの情報を要約すると松戸市は・・・
- 松戸市の人口は減少または現状維持。
- 少子高齢化、核家族化が進む。
- 松戸市の空き家率・空き家件数ともに上昇・増加傾向。
- 犯罪発生件数は減少傾向。
- 定住意向は、定住派が77.3％とかなり高い数値。
- 地価は下降傾向。
となります。
着目するポイントや重要視するポイントは人によって異なりますが、松戸市は不動産投資エリアとして面白い地域と言えるのではないでしょうか？
※松戸市、国立社会保障・人口問題研究所、土地代データ、平成25年住宅・土地統計調査を参考に記事を作成しています。