千葉県内の不動産投資、今回は「成田市」に焦点をあて、不動産投資に必要な情報を収集・分析していきたいと思います。
調べる内容は以下の通り。
- 地域情報（空き家の状況・治安・子育て環境）
- 人口（人口推移・将来人口）
- 不動産価格の動向（地価・平均家賃）
- 賃貸需要・資産価値
- 交通情報（路線・高速）
- その他
「成田市で不動産投資」をお考えの方にとって、有益な情報があれば幸いです。
成田市の概要、特性
空室は不動産投資の最大のリスクのひとつです。
そこで「成田市」の住宅の稼働状況を測る目安として、、「成田市」の空き家率から見ていきましょう。
空き家率の推移
下記が平成10年から25年、5年毎の「成田市」の空き家率・空き家件数の推移です。
平成10年：11.7％（4300戸）
平成15年：11.8％（4590戸）
平成20年：15.2％（7890戸）
平成25年：12.6％（7470戸）
また賃貸用住宅の空き家件数の推移は下記となります。
平成15年：3290戸
平成20年：5280戸
平成25年：4420戸
成田市の空き家対策をみると、千葉司法書士会、成田市シルバー人材センターなどと協定を締結し、空き家対策に乗り出しています。
また市内では、無料空き家セミナー・相談会などが開催されていますので、動向に着目してみてはいかがでしょうか。
刑法犯認知件数の推移
不動産投資を行なう上で、投資先エリアの治安の良し悪しは賃貸需要や資産価値などに影響を与える可能性があります。
では成田市は安心して暮らせる街であるかどうかの基準となる犯罪件数（刑法犯認知件数）を見ていきましょう。
過去の犯罪件数は下記になります。
平成15年：3,243件
平成20年：2,265件
平成25年：1,780件
平成26年：1,858件
平成27年：1,523件
平成28年：1,495件
成田市の刑法犯認知件は平成15年からの13年で半数以上まで減少していることがわかります。
成田市では防犯カメラの設置、防犯灯、自主防犯パトロール隊、成田市駅前番所、成田市移動駅前番所、防犯かけこみ110番の店などの防犯対策に取り組んでいます。
今後も治安の改善に期待できるでしょう。
また平成27年度の成田市市民意識調査によると、
「成田市の住みごこち」に関する調査では、
肯定的な意見：82.0％
否定的な意見：5.1％
となり、肯定的な意見が多く見られました。
次に「成田市の定住意向」に関する調査では、
定住意向あり：87.5％
定住意向なし：3.7％
と、成田市に住み続けたいという意見が圧倒的に多く見られました。
待機児童数の推移
ファミリー層を視野に入れた不動産投資を行う場合、子どもがいる世帯がメインターゲットになります。
また子育て世帯で仕事との共立を希望する世帯も増加しているため、待機児童対策は注目すべき項目でしょう。
では子育て世帯が住みやすい街であるかのひとつの指針になる待機児童について見ていきましょう。
過去の待機児童数は下記になります。
平成21年：0人
平成22年：3人
平成23年：11人
平成24年：4人
平成25年：6人
平成26年：23人
平成27年：55人
平成28年：36人
成田市の待機児童数は平成26年以降増加傾向にありましたが、平成29年7月以降は待機児童がゼロになるという発表があり、9月現在は待機児童ゼロを達成しています。
次に成田市の不動産価格の動向について考察していきましょう。
成田市の不動産価格
不動産投資の出口戦略にも関わってくる不動産の価格動向について見ていきましょう。
まず成田市の地価は、千葉県内16位、全国363位となっています。
最高坪単価は1991年の89万円でしたが、2017年は19.1％程度の17万円で推移しています。
現在までの地価動向
では最近の地価の変動を見てみましょう。
1992年以降、成田市の地価は下降を続けましたが、2007年（0.52％）、2008年（1.32％）は上昇となりました。
ここ4年の動向は、2014年（-2.71％）、2015年（-1.03％）、2016年（2.25％）、2017年（11.38％）となり、2017年は10％以上の大きな上昇が見られました。
また地域別の動向を見ると、
上昇した地区
成田湯川・下総松崎エリア（31.15％）、公津の杜エリア（13.49％）、成田駅エリア（12.81％）
変化なしの地区
宗吾参道エリア、三里塚エリア、久住エリア
下降した地区
滑河エリア（－1.11％）
大きく上昇したエリアが多く見られました。
賃料相場
では成田市の家賃相場はどうなっているでしょうか？部屋のサイズ別に見ていきましょう。
ホームズ家賃相場情報によると、下記ととなります。
1R～1DK：8位
1LDK～2DK：13位
2LDK～3DK：11位
3LDK～4DK：5位
成田市の交通・アクセス
では成田市の電車状況はどうなっているでしょうか？
成田市内には10駅あり、JR成田線、京成本線、京成東成田線、成田スカイアクセス、芝山鉄道の利用が可能です。
JR成田線：滑河駅、久住駅、総松崎駅、成田駅、成田空港駅、空港第２ビル駅
京成本線：京成成田駅、成田空港駅、公津の杜駅、空港第２ビル駅
京成東成田線：京成成田駅、東成田駅
成田スカイアクセス：成田空港駅、空港第２ビル駅、成田湯川駅
芝山鉄道：東成田駅
複数路線が利用できる駅は成田空港駅、東成田駅となります。
成田市の人口推移
少子高齢化、人口減少、空室問題など・・・不動産投資における大きなリスクと考えれます。
そしてこれらのリスクはすべて「人口」に起因する問題と言えるでしょう。
それでは成田市の人口動向を見ていきましょう。
現在までの人口状況
最近2年間の人口は、2016年：131,695人、2017年：132,302人となっています。
また1990年から2010年までの5年毎の人口推移は下記となります。
人口推移
1990年：105,855人
1995年：112,662人
2000年：116,898人
2005年：121,139人
2010年：128,933人
2015年：131,190人
成田市の人口は、2017年現在も緩やかに増加を続けています。
次に年齢3区分別人口を見ていきましょう。
年齢3区分別人口※2000年から5年ごと
年少人口：15.3％→14.1％→14.2％→13.3％
生産年齢人口：70.8％→70.1％→68.5％→66.0％
老齢人口：13.9％→15.7％→17.3％→20.7％
高齢化が進んでいることがわかります。
今後人口推計
では今後の人口推移はどうでしょうか。
下記は国立社会保障・人口問題研究所（以下、社人研）による2020年～2040年までの成田市の人口将来推計と年齢3区分別人口（割合）となります。
社人研による将来人口推計
2020年：135673人
2025年：136979人
2030年：137408人
2035年：136898人
2040年：135413人
年齢3区分別人口
年少人口：13.8％→12.9％→12.2％→11.8％→11.6％
生産年齢人口：62.6％→62.3％→62.2％→61.1％→58.7％
老齢人口：23.6％→24.7％→25.7％→27.1％→29.7％
成田市の人口は2030年をピークに、以降は緩やかに減少する予測となっています。
また年齢3区分別人口を見ると、高齢化の進行が予測されています。
次に成田市による将来人口を見ていきましょう。
成田市推計
2020年：135,528人
2025年：137,650人
2030年：139,172人
2035年：139,694人
2040年：139,382人
※社人研推計準拠で、合計特殊出生率が2013年実績（1.42）から2030年までに国民希望出生率「1.80」に上昇すると仮定した数値となります。
成田市推計と成田市将来展望ではかなり異なるデータとなっています。
また地区ごとの今後の人口変化の予測（平成22年と平成42年比較）では
◯増加する地域
成田地区：124％
公津地区：128％
久住地区：175％
遠山地区：141％
◯減少する地域
ニュータウン地区：90％
八生地区：60％
豊住地区：62％
中郷地区：69％
下総地区：69％
大栄地区：78％
と、地域によって大きな格差が見れます。
成田市で行う不動産投資の将来性
これらのデータを元に成田市が不動産投資エリアとしては適しているか考察していきましょう。
不動産投資と人口問題
各データをまとめると下記になります。
社人研のデータ：2030年がピーク
成田市のデータ：2035年がピーク
どちらのデータからも、暫くは緩やかに上昇する予測となっています。
ただし地域別のデータでは人口の増減に大きな格差が見られることから、不動産投資の際の地域選定は慎重に行う必要があるでしょう。
また成田市は人口減少への対策に取り組みをスタートしましたので、今後の動向に注目してみてはいかがでしょうか。
不動産投資と不動産価格
では不動産価格をみていきましょう。
成田市の千葉県内でのランキングは地価は16位、平均賃料は5位（～13位）となります。
平均賃料が地価の順位を上まっていることがわかります。
また2017年の取引では、成田駅周辺で83万円、55万円、公津の杜駅周辺で41万円、35万円と平均相場（坪単価17万）を大きく上回る取引が確認できています。
成田市の不動産投資
以上、成田市の特性、人口、交通、地価について調査してきました。
これらの情報を要約すると成田市は・・・
- 成田市の人口は、暫く増加が続く。
- 高齢化、核家族化が進む。
- 成田市の空き家率は改善。
- 犯罪発生件数は減少傾向。
- 定住意向は、87.5％とかなり高い数値。
- 地価は上昇傾向。
- 地価と賃料を比較すると賃料が高い。
となります。
着目するポイントや重要視するポイントは人によって異なりますが、成田市は不動産投資エリアとして面白い地域と言えるのではないでしょうか？
※成田市、国立社会保障・人口問題研究所、土地代データ、平成25年住宅・土地統計調査を参考に記事を作成しています。