千葉県内の不動産投資、今回は「木更津市」に焦点をあて、不動産投資に必要な情報を収集・分析していきたいと思います。
調べる内容は以下の通り。
- 地域情報（空き家の状況・治安・子育て環境）
- 人口（人口推移・将来人口）
- 不動産価格の動向（地価・平均家賃）
- 賃貸需要・資産価値
- 交通情報（路線・高速）
- その他
「木更津市で不動産投資」をお考えの方にとって、有益な情報があれば幸いです。
木更津市の概要、特性
空室は不動産投資の最大のリスクのひとつです。
そこで「木更津市」の住宅の稼働状況を測る目安として、、「木更津市」の空き家率から見ていきましょう。
空き家率の推移
下記が平成10年から25年、5年毎の「木更津市」の空き家率・空き家件数の推移です。
平成10年：14.1％（6710戸）
平成15年：17.9％（9290戸）
平成20年：15.3％（8350戸）
平成25年：16.2％（9810戸）
木更津市の空き家件数、空き家率ともに平均よりも高い水準で推移しています。
また木更津市では、空家の適正管理などへの取り組みは確認できましたが、空家の流通促進・利活用といった積極的な空き家対策への取り組みは今後の課題のようです。
また賃貸用住宅の空き家件数の推移は下記となります。
平成15年：6230戸
平成20年：5100戸
平成25年：6070戸
刑法犯認知件数の推移
不動産投資を行なう上で、投資先エリアの治安の良し悪しは賃貸需要や資産価値などに影響を与える可能性があります。
では木更津市は安心して暮らせる街であるかどうかの基準となる犯罪件数（刑法犯認知件数）を見ていきましょう。
過去の犯罪件数は下記になります。
平成15年：3,357件
平成20年：2,109件
平成25年：2,014件
平成26年：1,719件
平成27年：1,618件
平成28年：1,352件
木更津市の刑法犯認知件は減少していることがわかります。
木更津市では自主防犯・深夜安全パトロールの実施、自主防犯組織への活動支援、防犯灯設置の助成、移動交番の設置などの防犯対策に取り組んでいます。
今後も治安の改善に期待できるでしょう。
また平成19年の「定住意向」に関する調査では、
定住意向あり：73.4％
定住意向なし：11.8％
と、木更津市に住み続けたいという意見が多く見られます。
待機児童数の推移
ファミリー層を視野に入れた不動産投資を行う場合、子どもがいる世帯がメインターゲットになります。
また子育て世帯で仕事との共立を希望する世帯も増加しているため、待機児童対策は注目すべき項目でしょう。
では子育て世帯が住みやすい街であるかのひとつの指針になる待機児童について見ていきましょう。
過去の待機児童数は下記になります。
平成24年度：3人
平成25年度：10人
平成26年度：7人
平成27年度：65人
平成28年度：92人
木更津市の待機児童数はここ数年で急増していることがわかります。
次に木更津市の不動産価格の動向について考察していきましょう。
木更津市の不動産価格
不動産投資の出口戦略にも関わってくる不動産の価格動向について見ていきましょう。
まず木更津市の地価は、千葉県内24位、全国593位となっています。
最高坪単価は1991年の161万円でしたが、2016年は約6.8％の11万円で推移しています。
現在までの地価動向
では最近の地価の変動を見てみましょう。
1992年以降、地価は長い期間下降を続けました。
上昇に転じたのは、2007年（1.15％）、2008年（2.25％）です。
ここ4年の動向は、2013年（-1-71％）、2014年（-2.18％）、2015年（3.21％）、2016年（2.18％）と上昇傾向です。
またエリア別の動向は
上昇した地区
祇園エリア（4.76％）、 上総清川・東清川エリア（4.24％）、木更津駅エリア（2.62％）
下降した地区
巌根エリア（－1.41％）
と、地価が上昇エリアが多く見られました。
賃料相場
では木更津市の家賃相場はどうなっているでしょうか？部屋のサイズ別に見ていきましょう。
ホームズ家賃相場情報の順位は・・・
1R～1DK：22位
1LDK～2DK：26位
2LDK～3DK：24位
3LDK～4DK：20位
間取りによる格差は見られません。
木更津市の交通・アクセス
では木更津市の電車状況はどうなっているでしょうか？
木更津市内には7駅あり、JRの利用が可能です。
JR内房線：木更津駅、巌根駅
JR久留里線：木更津駅、馬来田駅、東清川駅、上総清川駅、祇園駅
複数路線が利用できる駅は木更津駅です。
木更津市の人口推移
少子高齢化、人口減少、空室問題など・・・不動産投資における大きなリスクと考えれます。
そしてこれらのリスクはすべて「人口」に起因する問題と言えるでしょう。
それでは木更津市の人口動向を見ていきましょう。
現在までの人口状況
最近3年間の人口は、2015年：133064人、2016年：134002人、2017年：134646人となっています。
また1990年から2010年までの5年毎の人口推移は下記となります。
人口推移
1990年：123,433人
1995年：123,499 人
2000年：122,768 人
2005年：122,234 人
2010年：129312人
木更津市の人口は増加傾向にあることがわかります。
次に年齢3区分別人口を見ていきましょう。
年齢3区分別人口※1990年～2015年までの5年ごと
年少人口：18.7％→16.1％→14.3％→13.6％→13.5％→13.3％
生産年齢人口：71.3％→71.6％→70.2％→67.3％→63.9％→60.7％
老齢人口：10.03％→12.43％→15.53％→19.23％→22.53％→26.13％
特に目立つのが老齢人口の増加です。このことより高齢化が進んでいることがわかります。
今後人口推計
では今後の人口推移はどうでしょうか。
下記は国立社会保障・人口問題研究所（以下、社人研）による2020年～2040年までの木更津市の人口将来推計と年齢3区分別人口（割合）となります。
社人研による将来人口推計
2020年：124433人
2025年：120268人
2030年：115249人
2035年：109663人
2040年：103874人
年齢3区分別人口
年少人口：12.2％→11.3％→10.6％→10.4％→10.4％
生産年齢：57.6％→57.2％→56.9％→55.7％→52.4％
老齢人口：30.2％→31.5％→32.4％→34.0％→37.3％
今後木更津市の人口は減少に転じる予測となっています。
また年齢3区分別人口からは、少子高齢化が一層進むことが予測されています。
次に木更津市による将来人口を見ていきましょう。
木更津市推計（基本構想推計人口）
2020年：138,530人
2025年：140,976人
2030年：139,814人
2035年：137,499人
2040年：134,944人
人口のピークは2025年と、社人研とは異なる予測となっています。
木更津市で行う不動産投資の将来性
これらのデータを元に木更津市が不動産投資エリアとしては適しているか考察していきましょう。
不動産投資と人口問題
各データをまとめると下記になります。
社人研のデータ：減少
木更津市のデータ：2025年以降、減少
どちらのデータも減少が予測されていますが、その数値には大きな開きが見られます。
仮に木更津市の予測をベースにするのであれば、2040年時点に深刻な人口問題に直面することはありません。
また木更津市では「まち・ひと・しごと創生総合戦略」を策定して、人口対策の取り組みをスタートしましたので、今後の動向には注目です。
不動産投資と交通
では木更津市の交通に関してはどうでしょうか？
木更津駅から東京駅まで1時間20分程のため、通勤も可能でしょう。
不動産投資と不動産価格
では不動産価格をみていきましょう。
木更津市の千葉県内でのランキングは地価は24位、平均賃料は20位（～26位）となりますので、地価と賃料のバランスは取れています。
また2016年の取引では、木更津駅周辺で40万円、26万円と平均相場よりもかなり高い取引が確認できます。
木更津市の不動産投資
以上、木更津市の特性、人口、交通、地価について調査してきました。
これらの情報を要約すると木更津市は・・・
- 木更津市の人口は緩やかに減少。
- 高齢化の進行が目立つ。
- 木更津市の空き家率・空き家件数ともに平均値以上。
- 犯罪発生件数は減少傾向。
- 定住意向は、定住派が73.4％と高い数値。
- 地価は上昇傾向。
となります。
着目するポイントや重要視するポイントは人によって異なりますが、木更津市は不動産投資エリアとして面白い地域と言えるのではないでしょうか？
※木更津市、国立社会保障・人口問題研究所、土地代データ、平成25年住宅・土地統計調査を参考に記事を作成しています。